"퇴직 후 치킨집은 옛말, 이제는 아파트 관리소장이다." 2025년 연말, 은퇴를 앞둔 5060 세대 사이에서 가장 뜨거운 키워드는 단연 '주택관리사'였습니다. 아파트 공화국 대한민국에서 '정년 없는 전문직'이라는 타이틀은 매력적일 수밖에 없죠. 하지만 과연 장밋빛 미래만 있을까요? 상대평가로 바뀐 시험의 난이도부터 현직자들이 털어놓는 '갑질'의 현실까지, 2026년 시험을 준비하는 분들을 위해 가감 없이 정리했습니다.
주택관리사(보), 도대체 뭐길래?
흔히 '아파트 관리소장' 자격증으로 불리는 주택관리사(보)는 공동주택의 운영, 관리, 유지보수, 예산 집행 등을 총괄하는 법적 필수 전문 인력입니다. 대한민국 주거 형태의 60% 이상이 아파트인 만큼, 그 수요는 꾸준할 수밖에 없는 구조를 가지고 있습니다.
- 300세대 이상의 공동주택
- 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택
- 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식의 공동주택
위 조건에 해당하는 단지는 반드시 주택관리사 자격증 소지자를 관리책임자로 채용해야 합니다. 이것이 바로 이 자격증의 가장 강력한 무기인 '취업 안정성'의 근거입니다.
"자격증 하나로 인생 역전은 힘들지만, 인생 방어는 가능하다. 주택관리사는 그런 자격증입니다." – 네이버 카페 '주택관리사 모임' 현직자 후기 중
2025년 시험 결산 및 2026년 전망
2025년 치러진 제28회 주택관리사 시험은 "역시 만만치 않다"는 평가가 지배적이었습니다. 2020년부터 2차 시험이 '상대평가'로 전환되면서, 이제는 단순히 점수만 넘기면 되는 것이 아니라 남들보다 더 잘해야 합격하는 구조가 되었습니다.
📅 2026년 제29회 시험 예상 일정
한국산업인력공단(Q-Net)의 통상적인 일정을 바탕으로 예측한 2026년 일정입니다.
| 구분 | 원서 접수 | 시험 시행일 | 합격자 발표 |
|---|---|---|---|
| 1차 시험 | 5월 중순 | 7월 초순 (토요일) | 8월 중순 |
| 2차 시험 | 8월 중순 | 9월 말 (토요일) | 11월 말 ~ 12월 초 |
* 정확한 일정은 2026년 초 큐넷 공고를 반드시 확인해야 합니다.
상대평가의 늪: 합격 전략은?
1차 시험은 절대평가(과목당 40점 이상, 평균 60점 이상 합격)이지만, 2차 시험은 선발 예정 인원 내에서 고득점자순으로 합격시키는 상대평가입니다. 2025년에도 약 1,600명 내외의 인원만 선발되었습니다. 이는 곧 2차 시험에서 평균 60점을 넘어도 떨어질 수 있다는 뜻입니다.
📚 과목별 핵심 전략
- 회계원리 (1차): 과락의 주범입니다. 2025년 시험에서도 계산 문제의 난이도가 상당했습니다. 기초 회계 지식이 없다면 가장 많은 시간을 투자해야 합니다.
- 공동주택시설개론 (1차): 건축 구조와 설비에 대한 내용입니다. 범위가 방대하므로 기출 위주의 학습이 필수입니다.
- 민법 (1차): 총칙과 물권, 채권법 등 실생활과 밀접하지만 법률 용어가 낯설어 초반 진입 장벽이 높습니다.
- 주택관리관계법규 & 관리실무 (2차): 실무와 직결되는 내용입니다. 상대평가인 만큼 사소한 숫자 하나, 법령 문구 하나까지 꼼꼼히 암기해야 고득점이 가능합니다.
핵심 포인트: 상대평가의 압박
2차 시험 합격 커트라인은 해마다 다르지만, 안정권을 위해서는 평균 70점 이상을 목표로 해야 합니다. 2024~2025년 경향을 보면 단순 암기보다 사례형 문제 비중이 늘고 있습니다.
현실 검증: 연봉, 취업, 그리고 갑질
자격증을 딴다고 바로 소장이 될 수 있을까요? 현실은 조금 다릅니다. '주택관리사(보)' 자격증을 취득하면 처음에는 소규모 단지의 소장이나 대단지의 중간 관리자(과장급)로 시작하게 됩니다.
💰 2025년 기준 현실적인 연봉
초임 소장 (500세대 미만): 월 280만 원 ~ 330만 원 (연봉 약 3,600 ~ 4,000만 원)
경력 소장 (500~1,000세대): 월 350만 원 ~ 450만 원 (연봉 약 4,500 ~ 5,500만 원)
대단지/주상복합 소장 (경력 5년+): 월 500만 원 이상 (연봉 6,000만 원+)
* 지역, 위탁관리 회사, 단지 사정에 따라 편차가 큽니다. 서울/수도권 기준입니다.
👿 감정노동과 고용 불안
가장 큰 어려움은 역시 '사람'입니다. 입주자대표회의(입대의)와의 갈등, 일부 악성 민원인의 갑질은 관리소장들의 직업 만족도를 떨어뜨리는 주원인입니다. 또한 위탁관리 회사가 변경될 때마다 고용 승계가 불안정해지는 '파리 목숨'이라는 자조 섞인 말도 나옵니다.
- 다음 카페 '아파트관리소장 세상' 회원
마무리: 당신의 노후, 이 자격증에 걸어도 될까?
주택관리사는 분명 매력적인 자격증입니다. 특별한 정년이 없고, 경력이 쌓일수록 대우가 좋아지며, 육체노동보다는 관리 업무가 주를 이루기 때문입니다. 하지만 '따면 무조건 취업'이라는 환상은 버려야 합니다.
✅ 장점 (PROS)
- 정년이 사실상 없음 (체력만 된다면 70대도 가능)
- 나이가 들어서 시작해도 차별이 적음
- 경력직의 경우 준수한 연봉
❌ 단점 (CONS)
- 입주민 갑질 등 감정노동 강도 높음
- 격일제 근무 등 초기 근무 환경 열악 가능성
- 2차 상대평가로 인한 높은 진입 장벽
2026년, 제29회 시험을 준비하신다면 지금 당장 회계원리 책부터 펴보시길 권합니다. 노후를 위한 가장 확실한 투자는 '실행'이니까요.